今週は裁判所に何回か赴きました。
遠方は早々にウェブ会議にしてもらいましたが，
他は出頭です。裁判所は徒歩圏内なので楽です。
最近，相続の相談を受けます。
比較的若い人も自分の相続のことを考えるようです。
最初はどこまで本気かわかりませんでしたが，
昨今の情勢からいろいろと考えるのでしょう。
何かあった時に迷惑をかけたくない，と。
迷惑というもの，
話を聞いていると自分の法定相続人を指すようです。
次に会社を経営している人は従業員と会社のこと。
債権者への迷惑はあまり考えないようです。
誰かが相続財産の中から清算してくれるだろうと。
この煩わしさも法定相続人の迷惑に含まれるようです。
遺言作成はそれほど難しいものではないです。
私は軽い気持ちで作成することを勧めます。
さて，
当然死ねばプラスもマイナスも相続されます。
自分が保証人となっている場合，
保証債務は保証人に相続されることになるのか。
基本的には相続されます。
相続人は被相続人（死んだ人）の財産に属した一切の権利義務を承継します（民法８９６条ただし書き）。
しかし，保証債務の場合は責任の範囲について制限があります。
理由は保証人の保護です。
先日，話に出たのは不動産賃貸借の保証です。
（例：マンション入居時の連帯保証）
これは一定の範囲に属する不特定の債務の保証で，
根保証と呼ばれるものです（民法４６５条の２第１項）。
不動産賃貸借契約の場合は，賃貸借期間中に負担する一切の債務の保証。
信用保証ほどではありませんが，
保証人にとって予想外の債務となる場合があり，
保証人を保護する必要性が高い分野です。
改正法は，主債務の元本確定事由を定めました（民法４６５条の４第１項１号ないし３号）。
これにより保証債務の範囲も確定されることになります。
具体的には，債権者が保証人に強制執行した時や主債務者又は保証人が死亡した時です。
相談者はマンション入居時に子に保証人になってもらったそうですが，
相談者が死亡した時には元本が確定します。
※１ 元本確定期日（民法４６５条の３）の規定は不動産賃貸借に適用なし。
元本の確定は，主たる債務者（賃借人）の死亡時点。
すると孤独死して発見が遅れ，
特殊清掃が必要となった場合の清掃費用はどうでしょうか。
これは賃借人の死亡後に発生していますので，
保証債務に含まれないことになります。
もっとも，個別の保証契約の趣旨に反する場合もあると思われますので，
裁判で争われることになるのではないかと予想しております。
※２ 令和２年４月１日より前に保証契約が締結された場合に新法は適用されません（民法附則２１条）。
カテゴリー: 不動産取引
所有者不明の土地（１）
所有者不明の土地を解消するための法整備が進んでいます。
何でも明確するのが流行っているようです。
不動産登記簿は一般に公開されております。
で，登記簿の権利部（甲区）の権利者その他の事項を確認すると，どこの誰が所有者かがわかります。
マンション買ったらナントカ工務店から，売ってくださいと手紙が来たりします。
これは，登記簿を確認しているのですね。
所有者は登記簿を確認すればわかるのに，所有者不明。
ここでいう所有者は登記名義人のことです。
登記上の所有者はとっくに亡くなっていて，相続が何回かあって，現在は多数人の共有というパターンが多いです。
単に登記簿上の住所に住んでおらず所在不明という場合もあります。
たまに，「隣接地の所有者をご存じの方はご連絡ください。薄謝進呈。」と書かれた看板をみることがありますが，あれも所有者が不明の土地なのでしょう。
多くの場合は,相続登記が未了の場合です。
相続人が明らかで特に問題がないと考えられていた場合，家督相続が行われていた時代にもあったようです。
相続人が多数で誰も相続登記することを言い出さない場合にも起こりえます。
実際の所有者が不明ですと，土地取引や公共事業が円滑に進まなかったり，
適切な管理が行われず，荒廃したりします（雑草が茂ったり不法投棄物が放置されたり）。
空き家問題ほどの悪影響がないとしても，何らかの法整備が必要な分野でした。
そこでできた法律が，
「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」（所有者不明土地法）です。
この法律は所有者不明土地の円滑な利用を進めるための法律です。
併せて不動産登記制度の見直し（相続登記や住所変更登記の義務化・簡素化等）も行われました。
所有者不明土地は，法律に定義があり、
「所有者の全部または一部を相当な努力を払って探索しても確知することができない一筆の土地」をいいます（所有者不明土地法２条１項）。
相当な努力が払われたといえるかどうかは，施行規則１条１号ないし５号の通りです。
要するに，所有者を辿ることができるところまで辿ったかどうか，
で決めるようです。